Une municipalité avait loué des « maisons de colonies » et avait apparemment promis aux locataires des droits au logement à vie. Il s’agit de maisons bi-familiales, dont la particularité, selon la loi sur les baux, est que la protection contre le licenciement est facilitée pour le propriétaire s’il y habite lui-même (Code civil allemand). La municipalité vend ces maisons à des acheteurs individuels. Les contrats de vente contiennent chacun une clause dans laquelle les acheteurs (en bref) s’engagent à ne pas résilier les contrats avec les précédents locataires pour leur propre usage. L’un des acheteurs emménage lui-même dans l’un des appartements de sa maison et donne un avis de résiliation en se référant au code civil.

Achat de bien immobilier : les pièges à éviter

Il n’a pas réussi : la clause des contrats de vente était un soi-disant contrat authentique en faveur de tiers. Selon l’article 328, paragraphe 1, du BGB, les parties à un contrat peuvent convenir d’accorder des droits à un tiers (qui n’est par ailleurs pas « effectivement » partie au contrat). Le locataire était donc directement protégé par l’accord entre la municipalité vendeuse et l’acheteur.

Cependant, l’acquéreur a essayé une approche différente pour annuler la clause : Sur les dispositions des conditions générales. Ce « droit à la protection contre les petits caractères » s’applique également au droit de la location. Par exemple, pratiquement toutes les clauses de réparation esthétique des contrats de location ont été inclinées par le BGH via cette voie.

L’acheteur a tenté de renverser la vapeur et a fait valoir que les clauses – qui étaient prescrites par la municipalité – étaient des conditions générales et qu’un contrat en faveur d’un tiers n’était pas compatible en tant que conditions générales. Une clause des CGV est toujours invalide (cum grano salis) si elle désavantage de manière déraisonnable le partenaire contractuel de l’utilisateur, contrairement aux exigences de la bonne foi. C’est notamment le cas lorsqu’une disposition ne peut être conciliée avec les idées de base essentielles de la réglementation juridique dont elle s’écarte.

La réalité sur le BGH

Toutefois, le BGH ne considère pas cette clause comme un désavantage déraisonnable pour l’acheteur. Il s’agissait plutôt d’un règlement équilibré en termes de contenu pour la vente d’un lotissement appartenant à la municipalité et habité par des locataires de longue date.

L’arrêt ne persuade pas dans ses commentaires sur la question du déséquilibre du contenu (307, alinéa 1, phrase 1 BGB) : La Cour fédérale de justice déclare que la Cour d’appel a correctement supposé que les dispositions du contrat de vente notarié concernant le droit de séjour à vie du défendeur et l’exclusion de la résiliation ne sont pas compatibles avec les idées fondamentales de la disposition légale à laquelle il est dérogé (307, alinéa 1, phrase 1 BGB). 2 n° 1 BGB), et les droits et obligations essentiels découlant de la nature du contrat ne seraient pas restreints au point de compromettre la réalisation de l’objet du contrat (307 alinéas 2 n° 2 BGB, Rz. 37).

La Cour d’appel a également convenu que les dispositions du contrat de vente, qui limitent le droit de l’acheteur de donner un préavis ordinaire de résiliation pour la durée de vie des locataires actuels tout en leur laissant le droit de donner un préavis extraordinaire de résiliation, constituent une réglementation équilibrée pour la vente d’un lotissement appartenant à la municipalité et habité par des locataires de longue durée (paragraphe 39).

Les relations contractuelles qui lient les locataires et l’acheteur

Cependant, il existe ici une relation triangulaire : la clause – en tant que contrat en faveur de tiers – est contenue dans le contrat entre la municipalité et l’acheteur. La relation entre l’acheteur et le locataire est ce qu’on appelle la relation d’exécution, qui n’est pas une relation contractuelle. Par conséquent, la clause ne doit être évaluée que dans le contrat d’achat, c’est-à-dire dans la relation entre la municipalité et l’acheteur. Ainsi, une norme à laquelle il est dérogé ne peut être qu’une norme qui modifie les règles du contrat d’achat. Toutefois, la Cour fédérale de justice se fonde sur une disposition du droit de la location pour examiner si la disposition du contrat d’achat est équilibrée.

Il y a aussi une autre question pour moi : si la municipalité est si soucieuse de la protection des locataires, tous les droits de protection des locataires peuvent être convenus avec les locataires avant la vente. L’acheteur conclut alors directement ce contrat et il n’est pas nécessaire de procéder à la construction plutôt compliquée du contrat en faveur de tiers. Et si vous le voulez vraiment : les droits d’habitation peuvent également être garantis in rem ou les locataires peuvent se voir accorder un usufruit.