Peu de décisions politiques ont autant fait bouger l’Allemagne durant les mois d’été 2019 autant que la décision des politiciens berlinois d’introduire le « plafond des loyers », une fixation des loyers maximums. Une mesure prise en raison de la pénurie d’espace résidentiel dans la capitale et des augmentations de loyer effrénées.

Initié par la sénatrice pour le développement urbain Karin Lompscher (Die Linke), le plafond des loyers, prétendument si favorable aux consommateurs, a rapidement fait fureur et entraîné une énorme frénésie dans la presse allemande. Cinq mois après la phase de pointe de la discussion sur les loyers maximums dans la métropole toujours plus chère de la Spree, l’innovation politique doit être mesurée à la réalité : est-ce une amélioration innovante pour plus d’égalité sociale, ou une ingérence inacceptable de l’État dans l’entreprise privée ?

Berlin a besoin d’appartements, pas de freins sur les prix

Le plafond des loyers « pro » a changé d’humeur, et les critiques se font entendre. Une nouvelle initiative citoyenne berlinoise veut apparemment le contraire du modèle de plafonnement des loyers de Mme Lompscher. Cette dernière insiste sur le fait que le problème du logement ne peut pas être résolu par une baisse des loyers, mais seulement par la création de nouvelles maisons et de nouveaux appartements.

La véritable cause du problème de l’augmentation des loyers n’est pas l’avidité privée des propriétaires, mais simplement l’incapacité des politiciens de la ville et des collectivités locales à commander suffisamment de projets de logement au fil des ans, dit-elle, et la pénurie actuelle de logements à Berlin est donc un problème « fait maison » qui doit être abordé avec courage et, surtout, avec réalisme. En raison de la demande sans cesse croissante de logements abordables dans la capitale et de l’insuffisance simultanée de bonnes propriétés disponibles, la pression exercée sur les locataires pour qu’ils paient des loyers plus élevés face à la concurrence augmente afin de trouver un logement.

Jusqu’à présent, l’analyse des causes va si loin et est logiquement tout à fait correcte, mais la question reste ouverte : les nouveaux projets de construction à grande échelle peuvent-ils vraiment aider maintenant et changer à long terme le paysage immobilier accidenté de la capitale allemande ? Et surtout, qui doit les payer les investisseurs privés, par exemple ? La critique est que la consultante en communication Heiko Kretschmer a lancé l’initiative citoyenne qui, avec une demande massive pour la construction de 100 000 nouveaux appartements, veut s’attaquer à la racine du problème de la pénurie de logements et des loyers affreux au lieu de lutter contre les conséquences.

Les investisseurs découragés par le plafond des loyers

Les critiques affirment que le sénat rouge de Berlin a trop longtemps repoussé les questions brûlantes de la politique du logement de la ville et a récemment introduit le « plafond des loyers », un plan économiquement et stratégiquement malavisé, car le plafond des loyers décourage effectivement les investisseurs privés d’acheter les quelques terrains à bâtir disponibles ou de rénover de vieux bâtiments pour les louer. Dans ce contexte, la marge bénéficiaire pourrait être plus faible que prévu.

Au contraire, soutient M. Kretschmer, l’État doit créer des incitations pour que les entrepreneurs privés investissent à Berlin et surtout dans le secteur de la construction de logements. Cela comprendrait également une politique foncière innovante pour les investisseurs intéressés par l’acquisition de terrains et la promotion du logement. Ces investisseurs doivent, aujourd’hui, souvent se frayer un chemin dans la jungle des autorités sans aucun résultat. Or, la politique actuelle ferait exactement le contraire d’une telle stratégie d’incitation innovante et découragerait encore plus les investisseurs d’acquérir et de construire des terrains, de sorte qu’à moyen terme le problème du manque de nouveaux bâtiments ne serait pas résolu.

En outre, Kretschmer calcule que les planificateurs du développement urbain de Berlin n’ont pas pris en compte le fait qu’environ 100 000 appartements ne suffiront pas pour les dix prochaines années. Il résume sa critique en disant que le slogan électoral « Une ville pour tous » est inapproprié tant qu’il y aura un déséquilibre flagrant dans la politique du logement. Il s’agit de la préoccupation de chaque citoyen – au-delà des lignes de parti.

Ce qu’il faut retenir

Le plafond des loyers à Berlin était et reste une mesure controversée pour certains. Pour d’autres, c’est un symbole de justice sociale. Il s’agit, en fait, d’économiser de l’argent au mauvais endroit. Une nouvelle critique est adressée à la politique d’austérité du Sénat de Berlin dans le cadre d’une initiative de la chercheuse en communication Heiko Kretschmer : elle exige 100 000 nouveaux bâtiments au lieu des loyers maximums de l’État.