Chaque locataire les craint et tente de les éviter : résiliation sans préavis. Une résiliation sans préavis dans la boîte aux lettres est d’abord un choc pour celui qui la reçoit. On veut garder son environnement familier et on est soudain obligé de déménager – c’est effrayant, et souvent le propriétaire est accusé d’arbitraire. Mais une résiliation sans préavis n’est pas toujours infondée et, dans tous les cas, elle doit être justifiée pour être juridiquement valable. Les raisons d’une résiliation valable sans préavis sont nombreuses et concernent les arriérés de loyer, le trouble de la paix dans la maison ou encore la perturbation des relations entre le locataire et le propriétaire. Qui veut éviter la redoutable « résiliation sans préavis », doit travailler par son propre comportement pour que la relation avec le propriétaire soit et reste positive. Dans la plupart des cas, une résiliation sans préavis peut être évitée en payant le loyer à temps, en respectant les règles générales de la maison et en établissant une relation favorable entre le locataire et le propriétaire .

Quand une « résiliation sans préavis » est valable ?

Le propriétaire peut résilier le contrat sans préavis pour les raisons suivantes : le locataire ne paie pas le loyer, il ne paie pas le loyer à temps, il perturbe la tranquillité dans la maison, il laisse des tiers vivre dans son appartement ou il gère un commerce dans l’appartement qu’il loue. Aux yeux des juges allemands, toutes ces raisons justifient la résiliation sans préavis dans le droit du bail. Le non-paiement ou le paiement constamment tardif ou non ponctuel du loyer est, d’un point de vue juridique, un « manquement grave au contrat ». En conséquence, le contrat de location entre le locataire et le propriétaire devient nul parce que le locataire a violé les clauses contractuelles.

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De plus, la perturbation de la tranquillité de la maison, par exemple par un bruit constant, peut être une raison valable. Toutefois, dans ce cas, un avertissement écrit doit être émis au préalable. Les juges font également la distinction entre harcèlement grave : si vous célébrez une fête une fois par an, cela peut difficilement être un motif valable de résiliation, surtout si vous avez informé à l’avance les autres résidents de la maison. Toutefois, si vous dérangez constamment la tranquillité de la maison en jouant de la cornemuse dans la cage d’escalier du lundi au vendredi, votre propriétaire n’est pas tenu de l’accepter et peut, à juste titre, vous envoyer une résiliation sans préavis

La « résiliation extraordinaire sans préavis » et ses conditions

Cas particulier de résiliation extraordinaire sans préavis : elle est valable immédiatement (même sans avertissement préalable) et notamment lorsque, d’un point de vue juridique, pour le propriétaire, « la poursuite de la relation contractuelle est devenue déraisonnable ». C’est le cas, par exemple, si la location est devenue déraisonnable pour le propriétaire parce que la relation entre le locataire et le propriétaire s’est irrévocablement rompue. Cette perturbation de la relation interne peut se produire, par exemple, par une insulte au propriétaire ou même par une agression du locataire contre le propriétaire – dans le cas d’infractions pénales commises par le locataire, le propriétaire peut immédiatement insister pour que le locataire déménage. Dans ces cas, le juge dit : la location est déraisonnable pour le propriétaire et il s’agit d’une rupture de contrat particulièrement grave. Il est donc dans l’intérêt du locataire de rester poli même en cas de litige, car insulter un propriétaire non seulement met à rude épreuve les relations interpersonnelles, mais a également mis fin prématurément à de nombreuses locations. Vous pouvez généralement éviter l’avertissement figurant dans le droit de la location

Conclusion

Libre de résiliation sans préavis si vous respectez le contrat de location et observez toutes les clauses concernant le paiement du loyer et le règlement intérieur. Même la redoutable résiliation extraordinaire sans préavis peut être évitée dans la plupart des cas si l’on se comporte correctement envers le propriétaire.