L’histoire de la hausse des loyers s’est fait un nom en Allemagne en 2019 : les entreprises de construction sont en plein essor comme elles ne l’ont pas été depuis longtemps, les locataires harcelés protestent contre les augmentations constantes des loyers, des milliers d’appartements manquent à l’appel, surtout dans les grandes villes, et le frein à l’augmentation des loyers à Berlin a suscité de vives discussions pendant l’été. Toutefois, une nouvelle étude montre que les loyers, malgré la forte hausse des prix, restent plus abordables que les prix d’achat des biens immobiliers, qui sont sensiblement différents de ceux de l’année précédente et continuent à augmenter.

Ces nouvelles informations changent la donne pour le consommateur : alors que jusqu’à présent, il y avait des désagréments dus à l’augmentation des loyers, l’évolution de l’état des connaissances soulève la question de savoir si le salarié moyen peut encore se permettre d’acheter un bien immobilier dans les agglomérations allemandes. Selon une étude récente, la location pourrait être l’alternative la moins chère à l’achat.

La Bundesbank met en garde : l’immobilier est jusqu’à 30 % surévalué

Selon les experts, l’énorme ruée sur les appartements et les maisons, en particulier dans les régions métropolitaines d’Allemagne, a entraîné une compression des prix qui n’est plus justifiable ni rationnellement compréhensible, car elle ne repose plus sur des valeurs objectives. La Bundesbank souligne que dans des villes comme Munich, Stuttgart, Hambourg ou Francfort, les appartements et les maisons sont jusqu’à 30 % plus chers que la valeur marchande officielle calculée par les agents immobiliers ou ajustée à l’indice immobilier ne le laisse supposer.

Cela signifie que les locataires paient en moyenne un tiers de loyer de trop et qu’un calcul réaliste du loyer devrait réduire le loyer de 30 % – mais cela ne se produit généralement pas. La situation est encore plus précaire pour les acheteurs de biens immobiliers que pour les locataires, conclut la Bundesbank, car ils doivent puiser plus profondément dans leurs poches qu’auparavant, alors que les prix d’achat ont également augmenté d’environ 30 %. Les banques, en particulier, ne sont pas à la hauteur de l’augmentation drastique actuelle de la demande de prêts immobiliers, a-t-on encore dit.

Bien que le niveau de financement soit actuellement historiquement bas, avec des taux d’intérêt de 1 %, et qu’il incite de nombreux investisseurs à contracter un prêt immobilier pour acheter le bien souhaité, la période de remboursement est très longue, et les banques ont même du mal à fournir les prêts à financer. Dans l’ensemble, la situation serait telle que la vie massivement plus chère dans les villes allemandes, associée à des prêts de financement historiquement bas pour les consommateurs et donc à un seuil d’inhibition abaissé pour la demande de prêt, aurait entraîné un déséquilibre également pour les banques.

Les appartements en copropriété sont relativement plus chers que les maisons

Si un citadin veut acheter un appartement, il s’agit généralement d’une copropriété, d’autant plus qu’une maison entière est rarement à vendre dans les régions métropolitaines et que, dans ce cas, seuls les hauts revenus ayant une cote de crédit appropriée seraient financés. Toutefois, les prix d’achat des copropriétés, en particulier, ont augmenté de façon spectaculaire par rapport à l’année précédente.

Un appartement moyen de trois pièces avec cuisine et salle de bains pourrait donc être dix à vingt mille euros plus cher que l’année dernière, sans que le marché ne s’en rendre compte, car la demande pour ce type de biens immobiliers resterait constante. Cela signifie également qu’une décision d’achat doit être prise rapidement, à condition que le prêt de financement soit approuvé – car la tendance est toujours à la hausse.

Résumé

Louer ou acheter ? Cette alternative n’est plus disponible pour de nombreux citoyens allemands. Une étude récente de la Bundesbank a montré que l’immobilier dans la plupart des grandes villes allemandes est jusqu’à 30 % surévalué, ce qui rend les loyers exorbitants. Mais les prix d’achat sont presque inabordables, de sorte que l’achat d’une maison n’est plus possible pour de nombreux salariés moyens.