SCI primonial capimmo : quelle est la valeur liquidative actuelle ?

La SCI Primonial Capimmo traverse une période particulièrement délicate depuis 2023, marquée par une décollecte massive et une baisse significative de sa valeur liquidative. Cette société civile immobilière, autrefois considérée comme l’une des références du marché immobilier diversifié, affiche aujourd’hui des performances négatives inquiétantes qui interrogent sur sa capacité de redressement. Les investisseurs, confrontés à une baisse de plus de 25% sur deux ans, s’interrogent légitimement sur l’évolution future de ce véhicule d’investissement immobilier. L’analyse de la valeur liquidative actuelle révèle des enjeux structurels profonds, liés à la fois aux conditions de marché et aux spécificités de gestion de ce fonds alternatif. Cette situation soulève des questions essentielles sur la stratégie de sortie et les perspectives de valorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCI.

Analyse de la valeur liquidative SCI primonial capimmo au 31 décembre 2024

La valeur liquidative de la SCI Primonial Capimmo s’établit à 224,33 euros par part au 31 décembre 2024, marquant une nouvelle dégradation par rapport aux niveaux historiques. Cette valorisation représente une chute de près de 13,58% depuis le début de l’année 2024, s’ajoutant à la baisse de 11,55% enregistrée en 2023. L’évolution négative persistante témoigne des difficultés structurelles rencontrées par ce véhicule d’investissement immobilier dans un contexte de marché particulièrement adverse.

L’actif net réévalué de la SCI a considérablement diminué, passant de 7,40 milliards d’euros fin 2022 à environ 5,16 milliards d’euros actuellement. Cette contraction de l’encours de plus de 2 milliards d’euros en deux ans illustre l’ampleur de la décollecte subie par le fonds. Les sorties d’investisseurs se sont intensifiées, atteignant parfois 80 millions d’euros par semaine au plus fort de la crise de confiance, obligeant la société de gestion à adapter sa stratégie de liquidation.

Méthodologie d’évaluation par expertise immobilière indépendante

L’évaluation des actifs immobiliers de la SCI Capimmo repose sur une méthodologie rigoureuse impliquant des expertises indépendantes réalisées par des cabinets spécialisés reconnus. Ces évaluations, effectuées de manière trimestrielle, intègrent les évolutions des marchés locatifs, les taux de capitalisation sectoriels et les perspectives de revalorisation des biens détenus. La méthode par capitalisation des revenus demeure privilégiée pour les actifs stabilisés, tandis que l’approche par comparaison s’applique aux biens en développement ou restructuration.

Les experts immobiliers prennent en considération plusieurs paramètres déterminants : la qualité des baux en place, la solvabilité des locataires, l’état technique des immeubles et leur positionnement concurrentiel. Cette approche multifactorielle permet d’obtenir une valorisation reflétant au mieux les conditions de marché actuelles, même si elle peut générer une certaine volatilité dans un contexte de tensions immobilières.

Impact des cessions d’actifs sur la VL par part

La stratégie de cessions massives initiée par Primonial REIM pour faire face aux demandes de rachats a significativement impacté la valeur liquidative. Plus de 2 milliards d'euros de cessions sont programmées jusqu’en 2025, représentant près de 40% du patrimoine actuel. Ces ventes, réalisées dans un contexte de marché défavorable, génèrent des moins-values qui pèsent directement sur la valorisation des parts.

L’effet de levier inverse joue également un rôle déterminant dans cette spirale baissière. Chaque cession d’actif à un prix inférieur aux dernières évaluations comptables entraîne une réévaluation à la baisse de l’ensemble du portefeuille, selon le principe de comparabilité. Cette mécanique amplifie la baisse de la valeur liquidative au-delà des seuls impacts des sorties nettes d’investisseurs.

Évolution du patrimoine immobilier depuis la création en 2007

Depuis sa création en juillet 2007, la SCI Primonial Capimmo a connu une croissance remarquable jusqu’en 2022, passant d’un actif initial de quelques centaines de millions d’euros à un pic de 7,40 milliards d’euros . Cette expansion s’est accompagnée d’une diversification géographique ambitieuse, avec des investissements dans une quinzaine de pays européens. Le fonds a également élargi sa gamme sectorielle, intégrant progressivement les segments de la santé, de la logistique et du résidentiel aux côtés des bureaux traditionnels.

La période 2010-2022 a été particulièrement faste, avec des performances annuelles régulières oscillant entre 2,50% et 4,95%. Cette constance avait forgé la réputation de stabilité de Capimmo, positionnant le fonds comme une alternative crédible aux fonds en euros dans les contrats d’assurance-vie. L’effondrement brutal de 2023-2024 marque une rupture historique dans la trajectoire de ce véhicule d’investissement.

Comparaison avec les VL historiques des millésimes précédents

L’analyse comparative des valeurs liquidatives révèle l’ampleur de la dégradation actuelle. La VL de 224,33 euros fin 2024 ramène le fonds à des niveaux proches de ceux observés en 2015, effaçant près d’une décennie de valorisation. Cette régression contraste fortement avec la progression constante observée entre 2007 et 2022, où la valeur liquidative avait plus que doublé.

La valeur liquidative actuelle représente une baisse cumulée de plus de 25% par rapport aux sommets de 2022, questionnant la capacité de redressement du fonds dans un horizon de moyen terme.

Composition du patrimoine immobilier et valorisation des actifs

Le patrimoine de la SCI Primonial Capimmo se compose de 197 lignes d’investissement au 31 décembre 2024, représentant une diversification importante malgré la réduction de l’encours. Cette composition hybride mélange détention directe d’immeubles, participations dans des SCPI et OPCI, ainsi que des investissements en foncières cotées. La répartition actuelle privilégie l’immobilier indirect à hauteur de 77,7%, l’immobilier direct représentant seulement 3,9% du patrimoine total, le solde étant constitué de participations dans des véhicules collectifs non cotés.

La valorisation de ces actifs hétérogènes nécessite des approches méthodologiques différenciées. Les participations dans les SCPI et OPCI sont valorisées sur la base des valeurs de reconstitution publiées par les sociétés de gestion concernées, tandis que les actifs détenus en direct font l’objet d’expertises immobilières indépendantes. Cette diversité des modes de valorisation peut générer des décalages temporels dans la prise en compte des évolutions de marché, créant parfois des distorsions dans l’évaluation globale du patrimoine.

Répartition géographique des bureaux parisiens et régionaux

Les bureaux représentent encore 30,6% du patrimoine immobilier de Capimmo, constituant le premier poste d’investissement sectoriel. La répartition géographique de ces actifs tertiaires révèle une concentration significative en région parisienne, représentant environ 45% des surfaces bureaux détenues. Cette exposition au marché francilien s’avère particulièrement pénalisante dans le contexte actuel, où les valeurs locatives parisiennes subissent une correction importante liée aux nouveaux modes de travail post-Covid.

Les bureaux régionaux, principalement situés dans les métropoles de Lyon, Marseille et Toulouse, bénéficient d’une meilleure résistance relative grâce à des rendements initiaux plus attractifs. Cependant, la demande placée demeure atone sur ces marchés secondaires, limitant les perspectives de revalorisation à court terme. La stratégie de la société de gestion s’oriente désormais vers une réduction progressive de l’exposition aux bureaux, anticipant une transformation durable des usages professionnels.

Analyse des commerces de pied d’immeuble en centres-villes

Les actifs commerciaux de Capimmo, représentant 14,5% du patrimoine, se concentrent essentiellement sur les commerces de pied d’immeuble situés dans les centres-villes de taille moyenne. Cette stratégie, qui avait fait ses preuves avant la crise sanitaire, se heurte aujourd’hui aux mutations du commerce de détail et à la concurrence du e-commerce. Les taux de vacance commerciale ont significativement augmenté, particulièrement dans les centres-villes périphériques où l’attractivité décline.

La valorisation de ces actifs commerciaux intègre désormais un facteur de risque accru lié à l’obsolescence potentielle de certains formats. Les expertises récentes font apparaître des décotes importantes sur les commerces mono-produit ou ceux situés dans des zones de chalandise en déclin. Cette réévaluation contribue directement à la baisse de la valeur liquidative globale du fonds.

Valorisation des entrepôts logistiques et locaux d’activité

Le segment logistique, bien qu’encore minoritaire avec 7,9% du patrimoine, constitue l’un des rares points de résistance du portefeuille Capimmo. Les entrepôts de dernière génération, équipés pour les activités de e-commerce et situés dans des zones stratégiques, maintiennent des niveaux de valorisation relativement stables. Cette performance s’explique par la robustesse de la demande locative dans ce secteur, soutenue par l’essor du commerce en ligne et les besoins de stockage de proximité.

Cependant, les locaux d’activité traditionnels subissent une pression baissière similaire à celle observée sur les bureaux. Les entreprises rationalisent leurs besoins d’espaces, privilégiant la flexibilité et l’efficacité énergétique. Cette évolution structurelle oblige la société de gestion à être sélective dans ses arbitrages, conservant prioritairement les actifs logistiques nouvelle génération au détriment des entrepôts obsolescents.

Actifs résidentiels et diversification sectorielle du portefeuille

Le patrimoine résidentiel de Capimmo, représentant 17,7% des investissements, se compose principalement d’immeubles de logements collectifs et de résidences services. Cette exposition au résidentiel, relativement récente dans la stratégie du fonds, visait initialement à apporter de la stabilité face à la volatilité des marchés tertiaires. Paradoxalement, ce segment subit aujourd’hui des pressions importantes liées à l’évolution des taux d’intérêt et aux nouvelles réglementations environnementales.

La diversification sectorielle, longtemps présentée comme un atout de Capimmo, révèle ses limites dans un contexte de crise systémique de l’immobilier. Aucun secteur ne parvient véritablement à compenser les difficultés des autres, créant un effet de contagion défavorable à la valorisation globale. Cette situation questionne la pertinence de la stratégie multi-actifs dans un environnement où les corrélations sectorielles augmentent significativement.

Performance financière et distribution de revenus

La structure financière de la SCI Primonial Capimmo s’est considérablement dégradée au cours des deux dernières années, reflétant les difficultés opérationnelles et la pression exercée par la décollecte massive. Les revenus locatifs annuels, qui constituaient traditionnellement le socle de la performance du fonds, ont diminué de près de 15% entre 2022 et 2024, conséquence directe des cessions d’actifs et de l’augmentation du taux de vacance sur certains immeubles détenus.

Le fonds adopte une politique de capitalisation systématique des revenus, ce qui signifie que les loyers perçus et les dividendes des participations ne sont pas distribués aux porteurs de parts mais réinvestis dans le patrimoine. Cette approche, favorable en période de croissance, devient problématique lorsque les opportunités de réinvestissement se raréfient et que les conditions de marché se dégradent. Les revenus capitalisés ne parviennent plus à compenser les moins-values latentes sur le patrimoine, amplifiant la baisse de la valeur liquidative.

L’analyse des flux de trésorerie révèle une tension croissante entre les besoins de liquidité liés aux rachats et la capacité de génération de cash du portefeuille. Les cessions d’actifs, réalisées dans l’urgence pour faire face aux sorties, s’effectuent souvent à des conditions défavorables, créant un cercle vicieux de destruction de valeur. Cette spirale baissière interroge sur la soutenabilité du modèle économique actuel de la SCI dans un environnement de taux durablement élevés.

Les revenus nets du portefeuille immobilier représentent désormais moins de 3% de l’actif net, un niveau insuffisant pour couvrir les frais de gestion et générer une performance positive pour les investisseurs.

La charge financière liée à l’endettement des véhicules détenus s’est alourdie avec la remontée des taux d’intérêt, impactant négativement la rentabilité globale. Certaines participations dans des OPCI endettés subissent des appels de fonds supplémentaires pour refinancer leurs dettes, réduisant d’autant la trésorerie disponible de Capimmo. Cette situation contraint la société de gestion à arbitrer entre le soutien à ses participations existantes et la préservation de sa liquidité pour honorer les demandes de rachat.

Stratégie de sortie et perspectives de liquidation

Face à l’ampleur de la décollecte et aux difficultés de valorisation, Primonial REIM a initié un plan d’arbitrage ambitieux visant à céder plus de 2 milliards d’euros d’actifs

d’ici fin 2025. Cette stratégie de désengagement massif vise à restaurer l’équilibre entre les flux d’entrée et de sortie, tout en préservant un niveau de liquidité suffisant pour honorer les demandes de rachat futures. Les premières cessions ont déjà été réalisées sur des actifs considérés comme non stratégiques ou présentant des perspectives de valorisation limitées.

La sélection des actifs à céder suit une logique de préservation de la qualité du patrimoine restant. Primonial REIM privilégie la conservation des immeubles les mieux positionnés géographiquement et sectoriellement, quitte à accepter des décotes importantes sur les ventes. Cette approche vise à stabiliser la valeur liquidative autour d’un socle d’actifs plus restreint mais potentiellement plus résilient aux évolutions de marché.

Les négociations avec les acquéreurs potentiels s’avèrent particulièrement délicates dans le contexte actuel. Les investisseurs institutionnels, traditionnels acheteurs de ce type d’actifs, adoptent une posture attentiste, espérant bénéficier de conditions d’acquisition encore plus favorables. Cette situation de marché acheteur contraint la société de gestion à étaler ses cessions dans le temps, au risque de prolonger la période d’incertitude pour les porteurs de parts.

Le succès de la stratégie de sortie dépendra largement de la capacité de Primonial REIM à stabiliser la décollecte avant l’achèvement du programme de cessions prévu.

L’horizon de liquidation complète du fonds n’est pas officiellement envisagé par la société de gestion, mais certains observateurs du marché estiment qu’une telle option pourrait être considérée si la décollecte persiste au-delà de 2025. Une liquidation ordonnée permettrait de maximiser la valeur de sortie pour les investisseurs restants, mais nécessiterait plusieurs années pour être menée à bien compte tenu de l’ampleur du patrimoine concerné.

Comparatif avec les SCPI primonial et fonds immobiliers similaires

La performance dégradée de la SCI Capimmo contraste fortement avec celle des autres véhicules immobiliers proposés par le groupe Primonial. La SCPI Primovie, spécialisée dans l’immobilier de santé, affiche une résistance remarquable avec des performances annuelles encore positives malgré les turbulences du marché. Cette divergence s’explique par la spécialisation sectorielle de Primovie, qui bénéficie de la stabilité structurelle du marché de la santé et de baux longs indexés.

Primopierre, la SCPI diversifiée historique du groupe, subit également des pressions baissières mais dans une moindre mesure que Capimmo. L’avantage de Primopierre réside dans sa structure de SCPI traditionnelle, qui limite mécaniquement les possibilités de rachats instantanés contrairement à la SCI accessible en unités de compte. Cette différence structurelle explique en partie la spirale de décollecte spécifique à Capimmo.

Au niveau du marché des fonds immobiliers diversifiés, Capimmo se situe désormais dans le dernier quartile des performances. Les fonds concurrents comme Sofidy Pierre ou Alderan Diversifié affichent des bilans moins dégradés, notamment grâce à une exposition moindre aux marchés de bureaux parisiens et une politique de distribution différente. Cette comparaison défavorable accentue les difficultés de commercialisation de Capimmo auprès de nouveaux investisseurs.

L’analyse comparative révèle également l’importance du mode de distribution dans la performance relative des véhicules immobiliers. Les SCPI à capital fixe, qui limitent naturellement les entrées et sorties, maintiennent une meilleure stabilité de leurs valorisations. À l’inverse, les véhicules liquides comme Capimmo subissent de plein fouet les mouvements de panique des investisseurs en période de stress de marché.

Les frais de gestion de Capimmo, fixés à 1,60% HT de la valeur brute des actifs, se situent dans la moyenne haute du marché mais deviennent problématiques dans un contexte de performance négative. Cette charge fixe amplifie la destruction de valeur pour les porteurs de parts, contrairement aux SCPI qui ajustent souvent leurs frais en fonction des résultats distribués. La renégociation de la grille tarifaire pourrait constituer un levier d’amélioration de la compétitivité du fonds.

Face à ces difficultés comparatives, certains investisseurs institutionnels envisagent des stratégies de diversification vers d’autres véhicules immobiliers moins exposés aux risques de liquidité. Cette migration des capitaux vers des alternatives plus stables contribue à accentuer l’isolement de Capimmo sur le marché de l’épargne immobilière diversifiée.

L’avenir de Capimmo dépendra largement de sa capacité à retrouver la confiance des investisseurs et à stabiliser ses flux de trésorerie. Dans l’hypothèse d’une normalisation progressive des conditions de marché immobilier, le fonds pourrait bénéficier d’un effet de rattrapage proportionnel à l’ampleur de sa baisse actuelle. Cependant, cette perspective optimiste nécessite une stabilisation préalable de l’environnement macroéconomique et une évolution favorable des taux d’intérêt directeurs.