Les frais de publicité pour les locations sont entièrement déductibles, même si le loyer convenu n’est que de 66 % ou de deux tiers du loyer local (§ 21, paragraphe 2 EStG). Ce que beaucoup de propriétaires ne savent pas, cependant : La règle des 2/3 ne s’applique que si l’appartement est loué à des fins résidentielles et non si l’appartement ou d’autres pièces sont loués à des fins commerciales ou indépendantes.

Dans ce cas, les frais de publicité ne sont déductibles que dans la proportion du loyer convenu par rapport au loyer local.

La Cour fédérale des finances (BFH) vient de décider de la manière dont le loyer comparatif local doit être déterminé.

S’applique ensuite :

Le loyer comparatif habituel dans la localité pour déterminer un loyer simplement réduit ne peut pas être déterminé par une expertise sur la base d’hypothèses statistiques selon la méthode dite EOP (jugement du 10.10.2018 IX R 30/17).

Avec la méthode EOP, le loyer à obtenir par un opérateur normalement qualifié est déterminé sur la base d’hypothèses statistiques.

Faits de l’affaire 

Le demandeur a acquis un terrain avec un vieux bâtiment historique, qui est utilisé comme restaurant.

Après une rénovation importante et coûteuse de l’immeuble, elle a loué le terrain à son mari, entre autres, pour y exploiter un restaurant.

Sur la base de recherches sur Internet, le bureau des impôts a accepté un bail réduit et a réduit les frais de publicité en conséquence.

Le FG a chargé un expert de déterminer le loyer du marché local.

Les parties concernées ont été unanimes à considérer qu’aucun objet comparable ne pouvait être trouvé en raison des caractéristiques particulières de l’immeuble, de sorte que le loyer du marché ne pouvait être déterminé selon la méthode dite comparative.

L’expert a donc déterminé une valeur comparative basée principalement sur la méthode EOP, ce qui a conduit au rejet de la demande.

Suite à l’appel du requérant, la Cour fédérale des finances a annulé le jugement et renvoyé l’affaire au FG. Le principe général du transfert à prix réduit de biens commerciaux est une règle d’attribution.

Les frais proportionnellement attribuables au transfert gratuit ne peuvent pas être déduits.

L’existence d’une location ou d’un leasing réduit est essentiellement une question de fait.

Le FG doit comparer le loyer ou le bail convenu avec le loyer ou le bail du marché local. Ce dernier doit être déterminé d’office.

À cette fin, le tribunal peut obtenir l’avis d’un expert.

En principe, il n’y a pas d’exigences légales quant à la méthode que l’expert doit utiliser.

Toutefois, une limite est dépassée si l’expert détermine en fin de compte autre chose que le loyer ou le bail du marché local sur la base de la méthode qu’il a choisie.

C’est le cas si l’expert se concentre principalement sur le loyer moyen ou le bail qui peut être gagné par le locataire ou le preneur à bail sur la base d’hypothèses statistiques conformément aux principes commerciaux (méthode dite EOP).

Avec de telles considérations, le marché peut au mieux être représenté au niveau mondial.

Toutefois, la loi exige que nous nous intéressions au marché local.

Le FG doit maintenant déterminer à nouveau le loyer du marché local.

À cette fin, une estimation avec l’aide d’un expert ou d’un courtier expérimenté connaissant bien le domaine est suffisante.

Il faut accepter l’incertitude plus grande qui y est associée. Si le FG ne peut pas former la condamnation nécessaire pour une estimation sur la base des déclarations de l’expert, cela se fait aux frais de l’AF, qui doit supporter la charge objective de la preuve.

A noter en relation avec la TVA

La procédure en instance précédente concernait également le traitement de la transaction au regard de la TVA.

Cependant, cela ne faisait plus partie de la procédure d’appel devant la Cour fiscale fédérale.

L’objet du recours était uniquement l’évaluation de l’impôt sur le revenu.

Néanmoins, il vaut la peine de se pencher sur l’évaluation de la TVA, parce que ce qui suit s’applique : Une réduction au prorata de la déduction des dépenses liées au revenu en raison d’un prix de location réduit pour un bien commercial entre époux n’a aucun effet sur l’évaluation de la TVA.

En ce qui concerne la taxe sur le chiffre d’affaires, la FG a donc précisé que la base d’imposition minimale ne s’applique pas.

La déduction de la taxe en amont demandée par le bénéficiaire du service n’est pas soumise à un ajustement de la taxe en amont conformément à l’article 15a UStG, car il n’a acquis un droit d’utilisation qu’avec le bail.

À cet égard, veuillez également noter l’arrêt de la BFH du 5 juin 2014 (BStBl 2016 II p. 187 ; voir également la section 10.6 (6) p. 2 UStAE).