Les obligations inconditionnelles de mise à niveau concernent les obligations de droit public qui sont obligatoires pour les propriétaires et les gestionnaires de biens et qui doivent être remplies de manière indépendante. Ces obligations existent indépendamment du fait que des mesures liées à l’énergie soient prises ou non sur le bâtiment.

Démantèlement des anciennes chaudières

Les chaudières de chauffage à combustibles liquides ou gazeux qui ont été installées ou montées avant le 1er octobre 1978 doivent être mises hors service. Cela s’applique également si les valeurs de perte de gaz d’échappement autorisées sont respectées.

Cela ne s’applique pas aux systèmes de chauffage équipés de chaudières à basse température ou à condensation.

Dans le cas des maisons individuelles et jumelées dont le propriétaire occupait lui-même un appartement, les anciennes chaudières ne doivent être mises hors service que si un changement de propriétaire a eu lieu. Les obligations légales sont transférées au nouveau propriétaire, qui doit mettre cette chaudière hors service deux ans après le premier transfert de propriété.

Les conduites de distribution de chaleur et d’eau chaude non isolées

Les propriétaires de bâtiments existants sont tenus d’isoler les conduites de distribution de chaleur et d’eau chaude sanitaire non isolées auparavant et les accessoires qui se trouvent dans des pièces non chauffées.

L’obligation ne s’applique pas si les dépenses nécessaires à la modernisation ne peuvent être générées dans un délai raisonnable en raison des économies réalisées.

L’isolation des plafonds des étages supérieurs

Les propriétaires d’immeubles d’habitation sont tenus d’isoler les plafonds des étages supérieurs des pièces chauffées, non isolés auparavant, non accessibles mais accessibles, de telle sorte que le coefficient de transmission thermique ne dépasse pas 0,24 watt/ (m² x K).

Cette obligation s’applique également aux bâtiments non résidentiels qui, conformément à leur destination, sont chauffés à une température intérieure d’au moins 19°C pendant au moins quatre mois par an.

Le propriétaire peut aussi isoler le toit, qui n’était pas isolé auparavant, au lieu de l’étage supérieur.

Les plafonds des étages supérieurs qui sont accessibles et qui n’ont pas encore été isolés doivent également être isolés.

Même dans le cas de dalles de plancher accessibles et non isolées auparavant, le toit au-dessus, qui était auparavant non isolé, peut être isolé à la place de l’étage supérieur.

L’obligation ne s’applique pas si les dépenses nécessaires à la modernisation ne peuvent être générées dans un délai raisonnable en raison des économies réalisées.

Exceptions

La base de l’autorisation de l’EnEV est la loi sur les économies d’énergie (EnEG), qui prévoit des règlements sur l’exigence d’efficacité économique.

Les obligations d’isoler les conduites de distribution de chaleur et d’eau chaude ainsi que les plafonds des étages supérieurs ne s’appliquent pas si les dépenses nécessaires à la modernisation ne peuvent être générées dans un délai raisonnable en raison des économies réalisées.

Dans le cas des bâtiments existants, la durée de vie utile prévue doit être prise en compte.

Pour le parc immobilier, la norme stipule que les dépenses peuvent être générées par l’épargne dans un délai raisonnable.

Sur la base de diverses expertises réalisées par le gouvernement fédéral, les exigences de l’EnEV 2009 concernant l’état de la technique peuvent être satisfaites et sont justifiables.

La disposition n’est pas claire en ce qui concerne les délais, c’est-à-dire la période pendant laquelle la viabilité économique de la modernisation doit être garantie. C’est un domaine dans lequel la jurisprudence devra apporter des éclaircissements.

Selon la jurisprudence antérieure relative aux décisions de rénovation dans les associations de copropriétaires, il n’est possible de parler d’un amortissement économiquement raisonnable des dépenses supplémentaires que si la durée maximale est d’environ 10 ans. Dans le cas de la modernisation des réparations, plusieurs tribunaux supérieurs ont également considéré qu’une période d’amortissement d’environ 10 ans était appropriée.

On ne sait pas non plus si la « durée de vie utile » est la durée de vie technique restante ou la période d’amortissement fiscal.

Il est possible d’être libéré des obligations de rénovation dans des cas individuels en tant que propriétaire du bâtiment en raison d’une contrainte excessive. Les difficultés injustifiées peuvent être dues à des circonstances particulières causées par un effort déraisonnable ou de toute autre manière.

Le non-respect de l’exigence d’efficacité économique constitue une contrainte excessive. Même si un propriétaire doit remplir plusieurs obligations en vertu de l’EnEV ou d’autres réglementations de droit public en même temps ou en étroite relation temporelle pour des raisons d’économie d’énergie, par exemple, la réglementation des coûts de chauffage, et que cela n’est pas raisonnable pour lui. Ce qui est objectivement économiquement raisonnable et ce qui est subjectivement raisonnable n’est pas clarifié dans le règlement.