Avec les décisions actuelles sur les plaintes de la Fédération des organisations allemandes de consommateurs (vzbv), le tribunal régional de Munich (jugement du 16 mai 2018 – 35 O 13599/17) et le tribunal régional de Dortmund (jugement du 23 janvier 2018 – 25 O 311/17) ont tous deux précisé que les banques ne peuvent pas prélever de frais pour le calcul des frais de remboursement anticipé d’un prêt immobilier. Les clauses correspondantes des contrats de prêt de la Münchener Hypothekenbank et de la Kreissparkasse Steinfurt ont été déclarées nulles par les tribunaux dans les arrêts susmentionnés. La jurisprudence relative à l’appréciation de la clause en question était clairement fondée sur les intérêts de la banque dans l’intérêt de laquelle les frais à facturer par le biais de la commission ont été encourus. Cette norme d’évaluation est à saluer, car non seulement elle est clairement tangible, mais elle conduit également à des solutions conformes aux intérêts des parties.

Décision du LG München

Le tribunal régional de Munich a déclaré qu’une clause de la liste des prix de la banque prêteuse constituait une indemnisation forfaitaire conformément au § 309 n° 5b) du BGB et au § 307, alinéa 1, paragraphe 2 n° 1 en liaison avec §§ 500, 502 BGB, selon lesquels une indemnité forfaitaire de 200 euros est due en plus de la pénalité de remboursement anticipé si l’emprunteur vend son bien et, par conséquent, rembourse prématurément le prêt. Selon le tribunal, les banques devraient en principe être autorisées à répercuter sur l’emprunteur les frais de calcul des frais de remboursement anticipé, étant donné que ces frais font partie de la demande de dommages-intérêts de la banque (voir déjà BGH, jugement du 01.07.1997 – XI ZR 197/96). Toutefois, la banque n’a pas été autorisée à facturer deux fois ses frais de calcul, ce qui aurait été la conséquence dans le cas en question. En effet, la banque aurait pu régler les dépenses de calcul d’une part – de manière admissible – dans le cadre de l’indemnité de remboursement anticipé et d’autre part, en même temps, à nouveau par le biais de la clause de forfait. Par conséquent, la clause correspondante n’est pas valable et il est également indifférent que les frais de traitement d’un montant de 200 euros puissent être jugés raisonnables dans le cas d’espèce.

Décision du LG Dortmund

a.) Clause invalide

Le tribunal d’instance de Dortmund a également déclaré invalide une clause similaire de la liste des prix de la banque prêteuse en vertu de l’article 309 n° 5b) du Code civil allemand, en tant que droit à des dommages-intérêts forfaitaires de l’utilisateur et en raison d’une violation de l’article 307, paragraphe 1, première phrase du Code civil allemand, selon lequel l’emprunteur doit payer une somme forfaitaire de 125 euros à la banque prêteuse pour le calcul de la pénalité de remboursement anticipé en cas de remboursement anticipé du prêt. Une telle clause est indûment discriminatoire à l’égard de l’emprunteur en tant que consommateur, puisque la banque prélève ces frais sans aucune contrepartie réelle. En outre, le calcul est une activité que la banque, en tant que créancier des frais de remboursement anticipé, est tenue d’effectuer dans son propre intérêt. Toutefois, il n’est pas dans l’intérêt de l’emprunteur que la banque effectue ce calcul, qu’il doit en plus du prêt restant (voir également OLG Francfort, arrêt du 17 avril 2013 – 23 U 50/12). Toutefois, le tribunal de Dortmund n’a pas pu établir une violation de l’obligation de transparence prévue à l’article 307, paragraphe 1, deuxième phrase du BGB, car le montant total des frais de traitement engagés a été indiqué de manière suffisamment claire.

b.) Clause d’efficacité

En même temps, selon le LG Dortmund, la clause n’est pas soumise au contrôle du contenu conformément à l’article 307, paragraphe 3, du BGB et ne viole donc pas l’article 307, paragraphe 1, article 2, du BGB. Cela s’applique au cas présent, en particulier si une rémunération est demandée pour un service de la banque juridiquement indépendant et rémunéré séparément, qui n’est pas lié au contrat de prêt. Le tribunal régional de Dortmund a considéré que c’était le cas si une taxe forfaitaire (supplémentaire) était exigée de la banque si l’emprunteur rembourse son prêt immobilier prématurément et change de banque et que la charge foncière existante doit être transférée à la nouvelle banque dans le cadre d’une relation fiduciaire. Indépendamment du fait que, selon l’avis du tribunal régional de Dortmund, bien qu’il n’y ait pas d’obligation de transfert au moyen d’un contrat fiduciaire, un tel paiement spécial est au moins également effectué dans l’intérêt de l’Emprunteur.

En résumé :

Les décisions actuelles ont une fois de plus confirmé les droits des emprunteurs en tant que consommateurs et créé une base d’évaluation plus contraignante dans de nombreux cas pratiques.