Pendant longtemps, le marché immobilier a été caractérisé par un taux d’inoccupation élevé dans les zones rurales, alors qu’il y avait une pénurie de logements dans les grandes villes. Les loyers et les prix ont augmenté rapidement dans les grandes villes, mais les maisons dans les villages étaient souvent difficiles à vendre, même à des prix extrêmement bas. Depuis de nombreuses années, on suppose, sur la base du nombre de personnes qui s’installent dans les villes, que les jeunes et les personnes âgées souhaitent s’installer dans les grandes villes. C’est pourquoi, une initiative a été lancée par la Fondation fédérale pour la culture de la construction et l’association immobilière GdW afin de renforcer les zones rurales. Il vise à ralentir les migrations et à réduire la pression démographique sur les grandes villes. Il se pourrait bien que la panique ait été exagérée après tout.

Les chiffres actuels montrent un tout autre tableau

De nombreuses petites et moyennes villes redeviennent populaires auprès de la population et deviennent donc plus chères. On peut clairement discerner un contre-mouvement à l’ancien exode rural. Environ 8,4 millions de personnes déménagent chaque année, la plupart d’entre elles jusqu’à présent principalement de la ville vers la métropole ou du village vers la petite ville. Entre-temps, cependant, un contre-mouvement à cet exode rural devient apparent. De plus en plus de gens trouvent que c’est trop cher dans la grande ville, alors ils s’installent dans la communauté environnante. Cela a pour conséquence que les prix dans les villes moyennes et petites augmentent à nouveau. C’est ce que montre le dernier rapport sur le marché du logement de la maison d’analyse « F B Recherche et conseil ».

Dans les sept petites villes où les hausses de loyer sont les plus importantes, les loyers ont augmenté beaucoup plus vite en un an que dans les métropoles à la mode, même si ces petites villes font déjà partie des 50 endroits les plus chers d’Allemagne. Selon la liste de F B, il n’y a guère de comtés et de villes où les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté au cours des douze derniers mois. Le directeur général du F B, Bernd Leutner, est d’avis que ces hausses de prix dans les villes moyennes et petites vont se poursuivre dans un avenir proche. Cela est également dû au fait que les investisseurs institutionnels ont reconnu les possibilités de rendement et y achètent de plus en plus.

Les prix de l’immobilier à Munich explosent

Les rendements des appartements en ville chutent. Simultanément, les rendements des appartements en ville chutent de façon permanente. À Francfort et à Hambourg, il faut payer 33 fois le loyer annuel, à Düsseldorf, Munich, Stuttgart et Berlin, c’est encore plus. En conséquence, le rendement avant frais d’entretien et d’administration tombe à trois pour cent, voire moins. Loin des métropoles, les rendements sont nettement plus élevés, ce qui attire les acheteurs potentiels et entraîne une hausse des prix. En particulier, les prix des maisons individuelles et jumelées augmentent rapidement dans les petites et moyennes villes. Leurs taux d’augmentation sont maintenant supérieurs à ceux des copropriétés depuis deux trimestres consécutifs. La situation s’est longtemps inversée car les investisseurs et les propriétaires se sont disputés les copropriétés, ce qui a fait monter les prix.

Les maisons individuelles, en revanche, sont généralement achetées pour être occupées par leur propriétaire. Cependant, de nombreuses jeunes familles des grandes villes n’ont plus les moyens de s’offrir une maison individuelle, dans les petites et moyennes villes environnantes, en revanche, elles peuvent souvent se le permettre. Lorsqu’on demande aux Allemands où ils aimeraient le plus vivre, les résultats actuels sont également surprenants : 45 % d’entre eux souhaitent vivre dans une communauté rurale. 33 % d’entre eux opteraient pour une ville moyenne ou petite. Seuls les 18 à 29 ans souhaitent s’évader de la vie rurale : 40 % de ce groupe de population aimerait vivre dans la grande ville. C’est tout simplement parce que les jeunes recherchent davantage un endroit où vivre.

Pendant longtemps, on a aussi dit que les possibilités d’emploi dans la ville étaient meilleures. Mais ce n’est pas le cas, comme le montre une étude commandée par la GdW et réalisée par le cabinet de conseil Empirique : le nombre d’emplois a en fait diminué dans seulement dix des 187 districts où la population est en déclin. En moyenne, le nombre d’emplois a même augmenté de 8,4 %. Lorsque l’on compare les taux de chômage entre les comtés et les villes sans comté, il apparaît clairement que le chômage est souvent plus élevé dans les grandes villes. Le professeur d’immobilier explique simplement que plus la sécurité de l’emploi est grande, moins les gens pensent à l’émigration. Le fait est que le faible nombre de magasins de vêtements et de produits de consommation courante et la mauvaise connexion à l’internet sont autant de facteurs qui militent contre les villages comme lieux de vie futurs.

Néanmoins, de nombreuses personnes choisissent de vivre à la campagne. Et les gens réagissent à cela : récemment, par exemple, le cabinet fédéral a approuvé un projet de loi qui encouragera l’expansion de la large bande dans les zones rurales pour un total de 2,4 milliards d’euros.