Il est bien connu qu’une propriété bâtie se compose à la fois de bâtiments et de terrains. Cependant, la proportion de ce qui est présent est régulièrement contestée dans le cas des biens immobiliers qui servent à générer des revenus. Il existe, donc, une fois de plus un de ces conflits d’intérêts typiques entre les autorités fiscales et les contribuables.

Réduire les impôts grâce à l’utilisation des coûts d’acquisition

Les coûts d’acquisition du bâtiment peuvent être utilisés pour réduire les impôts par le biais de l’amortissement. Dans le cas des biens immobiliers privés, le prix d’achat du terrain est compensé, si nécessaire, dans une transaction de vente privée. C’est pourquoi les contribuables veulent une proportion élevée de bâtiments (parce qu’ils peuvent être amortis), alors que les autorités fiscales considèrent naturellement que le terrain est la valeur réelle de l’ensemble de la propriété. La vérité se situe quelque part entre les deux.

Dans le bon vieux temps, le prix d’achat total d’une propriété était simplement divisé en une somme forfaitaire. Dans le cas d’une maison unifamiliale, un simple 20 % était considéré comme la part de terrain, et dans le cas d’une propriété partielle, elle était de 15 %. Malheureusement, c’est maintenant chose du passé, car plusieurs cours des comptes des États ont déjà souligné qu’une telle division forfaitaire du prix d’achat est souvent nettement inférieure à la valeur du terrain. Les bureaux des impôts devraient, donc, être plus prudents. Afin de soutenir les bureaux des impôts, un outil de travail Excel est publié sur son site web.

Dans cette aide au travail, il suffit d’indiquer l’emplacement du bien, le type de bien, l’année d’achat et de construction, le prix d’achat, la surface habitable, la taille du bien, la valeur standard du terrain et, le cas échéant, le nombre de garages ou de places de parking souterrain, et une ventilation du prix d’achat du terrain et du bâtiment est produite.

En pratique, il faut souligner que dans certains cas, le résultat de l’allocation du prix d’achat peut être jeté directement dans la poubelle. C’est d’autant plus vrai du point de vue du contribuable que les parts foncières atteignent 70 %. Comme on peut s’y attendre, le fisc est bien sûr en feu dans de tels cas, mais ce n’est pas si simple. Le fichier de calcul est une aide au travail et doit, également, être compris comme tel. Comme pour toutes les méthodes de calcul types, le risque d’erreur est très élevé dans les cas individuels. Rien d’autre ne s’applique, donc ici aussi.

Il n’est, donc, parfois pas surprenant que, par exemple, un appartement de luxe en copropriété, situé dans un endroit de premier choix et dont l’année de construction remonte aux années 1950, soit certifié comme ayant une proportion extrêmement élevée de terres et de sols selon l’aide au travail. Cela est simplement dû à la valeur élevée du terrain du meilleur emplacement et à l’année de construction plutôt précoce.

Est-ce que cette année de construction est réellement appropriée pour un tel calcul ?

Dans de nombreux cas, ce ne sera pas le cas. Au cours des décennies, des mesures de modernisation considérables ont été prises, notamment pour les propriétés situées dans des endroits de bonne/très bonne et de premier ordre. L’année de construction initiale peut, donc, être une indication que le bien est prêt à être occupé pour la première fois, mais ne peut plus rien dire sur la substance structurelle, l’équipement ou le degré de technologie du bien. C’est le point sur lequel vous devez commencer. En pratique, vous devez vérifier si une année de construction plus récente (fictive) doit être utilisée en raison des mesures de modernisation. Étant donné que cela nécessite notamment de prendre en compte les mesures de modernisation prises au cours des vingt dernières années, l’année (fictive) de construction sera augmentée pour presque tous les biens immobiliers situés à l’endroit correspondant. Il en résultera une proportion plus élevée de bâtiments et donc, un volume d’amortissement plus important.

Bien entendu, il peut y avoir d’autres facteurs à prendre en compte lors du calcul de la répartition. Cependant, une année de construction plus jeune est une approche intéressante et utile.