Une autre limitation des loyers est actuellement en discussion en Allemagne, tant au niveau fédéral qu’au niveau des Länder. Cependant, des plans concrets ne sont actuellement disponibles que dans le Land de Berlin. Le 18 juin 2019, le Sénat de Berlin a décidé des points clés pour l’introduction d’un plafond des loyers. Le cœur du règlement est que les loyers des appartements qui n’étaient pas auparavant liés aux prix doivent être gelés pendant une période de cinq ans. À cette fin, un plafond de loyer doit être fixé, ce qui n’a pas été fait jusqu’à présent.

En cas de relocation, le loyer précédent et le plafond du loyer ne peuvent être dépassés. Les modernisations qui conduisent à une répartition du loyer de 50 centimes par mètre carré au maximum doivent seulement être signalées. Des répartitions plus élevées sont possibles, mais doivent être approuvées au préalable. Les propriétaires qui ne respectent pas la nouvelle réglementation peuvent être sanctionnés par une amende pouvant aller jusqu’à 500 000 euros. La loi doit s’appliquer rétroactivement à partir de la date de la résolution du Sénat sur les points clés. Bien que l’État de Berlin n’ait pas de pouvoir législatif, le processus législatif se poursuivra. Il faut donc s’attendre à ce que la loi entre d’abord en vigueur et soit ensuite contestée.

Un examen par la Cour constitutionnelle fédérale ou la Cour constitutionnelle de Berlin prendra certainement plusieurs années. En raison de la situation juridiquement incertaine, de nombreuses questions douteuses se posent aux propriétaires (relocation, augmentation des loyers jusqu’au loyer comparatif local et augmentation des loyers après la modernisation). Selon l’opinion dominante, un propriétaire devrait considérer que la loi est inconstitutionnelle et se laisser guider uniquement par les dispositions du code civil allemand. Si le locataire ne se conforme pas aux demandes du propriétaire, il faut absolument intenter une action en justice pour que l’affaire soit déjà pendante jusqu’à la décision d’une juridiction supérieure afin de ne pas subir une perte de droits. Indépendamment des impondérables juridiques, il n’est pas encore possible de dire comment la loi affectera l’économie en chiffres concrets, car le plafond du loyer prévu n’a pas encore été déterminé.

En tout état de cause, la modernisation ne sera pas rentable en raison des possibilités limitées d’augmentation des loyers. À Munich, il existe une initiative qui vise également à plafonner les loyers dans la capitale du Land. Il n’y a actuellement aucune indication concrète de mise en œuvre. L’association des locataires de Munich, initiatrice de la « pétition des citoyens », qui s’intitule « Uns glangt’s ! Rent Stop in Bavaria », a été lancé en octobre 2019. A Brême, la nouvelle coalition vert-rouge-rouge n’a pas encore décidé si elle allait introduire un plafond de loyer basé sur le modèle de Berlin. Il ne peut pas être exclu. En outre, en Saxe (Leipzig), en Thuringe (Weimar, Erfurt et Iéna) et en Hesse (Francfort), il existe actuellement des considérations politiques au niveau politique pour introduire un plafond de loyer.

Projet de loi du ministère fédéral de la Justice

Au niveau fédéral, il existe un projet de loi du ministère fédéral de la Justice qui prévoit un plafond de loyer inadmissible si le loyer comparatif coutumier local est dépassé de 20 %. Il est douteux que ce projet de loi devienne effectivement une loi à l’heure actuelle. La CDU/CSU rejette apparemment le plafonnement des loyers. Il est plus probable que le plafond actuel du loyer sera étendu et que le loyer comparatif local sera resserré, ce qui entraînera sa réduction. Le loyer comparatif habituel au niveau local est avant tout décisif pour le frein à la hausse du loyer et l’augmentation du loyer jusqu’à ce dernier. Fin août 2019, la Grande Coalition doit présenter un paquet contenant, entre autres, des dispositions sur le droit de la location. Il y aura alors plus de certitude. Le risque d’expropriation/société est actuellement très faible. Bien qu’il y ait une initiative assez réussie à Berlin qui voudrait lancer une pétition pour un référendum. Il a recueilli 77 000 signatures, bien que seulement 20 000 soient nécessaires pour la première étape de la procédure référendaire. Cependant, le législateur ne mettra finalement pas en œuvre la pétition, car la constitution du Land de Berlin prévoit une forte protection de la propriété et l’État ne pourrait/ne voudrait pas payer la compensation de 28,8 à 36 milliards d’euros.

Dans l’ensemble, la situation a jusqu’à présent engendré une incertitude chez les propriétaires et les investisseurs, qui se traduit d’une part par une diminution du nombre de permis de construire et d’autre part par une baisse du prix des actions des principaux détenteurs de portefeuilles.